购房款“买”来了出租房?碧桂园与业主僵持不下的“分手债”

作者:联合网
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发布时间:2019-12-24 11:35:59
来源:联合网

  碧桂园克拉广场

  南方网讯 (记者/杨智明)近日,碧桂园克拉广场(备案名:碧桂园星悦台)5号楼有业主向记者爆料称,开发商广州经济技术开发区厚润投资有限公司涉嫌虚假宣传,利用购房者与项目之间的信息不对称诱导购房,业主支付定金后签订的合同却变成租赁合同,有欺诈业主之嫌。

  记者查阅”天眼查”显示,厚润投资公司的大股东为广州市碧桂园地产有限公司,股权比例为59.5%;第二大股东高炘城占股30%;其余三家股东都是佛山的企业,股权比例分别为1.05%、2.45%、7%。厚润投资公司成立于1993年,注册资本为5000万人民币,目前有6位高管,宋军任董事长,高炘城则担任董事。

  媒体此前的公开报道显示,2016年,碧桂园收购获得厚润投资公司名下广州黄埔区永和街道的地块,占地43.58亩,宋军、高炘城都出席签约仪式,当时的职务分别是碧桂园集团执行董事兼广清区域总裁、厚润投资公司董事长。

  12月19日,在永和街综治信访维稳中心,由永和街维稳办组织黄埔区房管局、国土规划局、永和街司法所、永和街派出所、开发商以及业主代表第一次举行了三方会谈。期间,业主代表和项目方各持说法,事情仍然没得到妥善解决。

  目前,开发商回应称,若业主愿意接受“和平分手”来解除合同,那需要按合同支付20%的违约金。

  开发商广州经济技术开发区厚润投资有限公司的股权关系图

  买楼变租楼?

  “不限购、低总价,42-79m²二至四房酒店式LOFT公寓”,业主杨先生称,他于2018年3月中旬在黄浦区开创大道看到克拉广场的广告宣传。于是,他就到克拉广场现场了解情况,当时有销售代表向他介绍该楼盘为碧桂园在黄埔区的第一个项目,“大产权、产权共享、积分入学、租售同权”。

  碧桂园克拉广场项目公寓开盘价格范围图

  碧桂园克拉广场项目宣传单,写着“不限购”、“低总价”等字样

  当时,杨先生考虑到自己是外地户口,无法购买黄埔区房产,但想到碧桂园是知名品牌,买房后还能积分入学,就交了2万元定金。等到2018年3月31日该项目正式开盘,举行了微信公众号抢房活动,大约两百多人参与。当天,杨先生订购了一套79方复式公寓,随后进入签约流程,先是交了10%的房款,然后拿到了认租书,最后拿到的是租赁合同。杨先生表示,拿到租赁合同后,他跟很多业主一样对“买楼怎么变成租楼”表示极大的不解,这明显跟宣传上所说“不限购”有很大的出入。而开发商当场回应说,根据政策文件,个人不能买卖三百平方以下的公寓,只能是租赁的形式。

  在12月19日三方会谈现场,开发商也进一步回应,去年跟一些业主签订租赁合同时,相关租赁合同有在公示栏公开公示。当时的签约流程是,先刷卡交完定金后,接着出认租书,若业主当场不同意租赁,在未签字的情况下,定金可退,不存在强迫行为,并不是鼓动“买买买”。

  但开发商的回复,业主们不买账。业主唐先生爆料,去年有业主交了两万定金后不愿继续交易要求退款,然而至今未收到这笔款项。签下合同的这些业主,当时都是奔着宣传单里头的“不限购”字眼而去的,而后发现宣传与实际合同不符。

  据记者了解,今年7月,广州市住建委和市国规委联合印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,对开发商自持长租住房的出租和宣传进行约束,其中明确规定:住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍。宣传推广及运营租赁住房项目时,不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为,不得出现“投资”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限购”、“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。

  目前看来,碧桂园克拉广场开发商是否罔顾文件要求,依然在宣传上“打擦边球”,且收取租户超过一年的租金?

  开发商回应,自从相关文件对宣传进行规范后,已经对宣传单相关“不限购”字眼进行改正。他并现场展示图样,从租售中心宣传招牌到沙盘位,都写着“长租公寓”字样;而当场有业主反驳称这是整改后的情况,去年签订的合同是是在宣传单有效期内签下的。

  业主何小姐反映,去年签租赁合同时,销售依然向她承诺“租售同权”,并努力争取产权;在这样的“双面催眠”之下,何小姐最终才签下了合同。

  碧桂园克拉广场贷款所需资料,上面有“按揭”字样

  业主向记者展示“产证进度”情况,上面有“购房”、“”按揭”字样

  业主向记者展示部分房费收据,盖有开发商“广州经济技术开发区厚润投资有限公司”的财务专用章

  业主咨询房产销售的贷款放款事宜

  据悉,业主签下租赁合同后,有的是一次性支付完房费,有的是通过贷款分期支付;业主们向记者展示当时的支付收据凭证以及贷款凭证,不同程度地出现“购房”、“按揭”等字眼。

  此外,宣传所说的“积分入学”,据业主爆料称,目前开发商换了一种说法,跟租普通民房一样操作,取得出租备案以及在广州工作年限到一定程度,可以积分入学。

  产权能共享?

  碧桂园克拉广场项目宣传单,写着“共享产权”字样

  业主们无法接受“购房变租房”,一直想争取房产产权。

  2018年底,开发商举办答谢宴,当日有一百多名业主认为合同有“隐患”。过后,不断有业主持有同样的看法。于是,开始让开发商给个说法。

  广州经济技术开发区厚润投资有限公司关于项目一期开发已规划报建部分能否变更规划的函

  经业主与开发商的沟通,开发商同意申请分割产权。而据业主称,开发商并没有向规划局提交该申请函。

  在12月19日三方会谈现场,黄埔区国土规划局工作人员回应,按规划报建情况,碧桂园克拉广场5号楼属于商业酒店用地,产权证显示是开发商名下的酒店,酒店用地产权是整体确权的,不能进行小分割。

  而业主杨先生称,开发商对合同中风险只字未提,还强调房子永远是属于业主的。

  杨先生展示租赁合同关于租赁期满的处理方式条款

  开发商与杨先生签订的租赁合同上的相关条款则显示,乙方(业主方)对该物业的使用权期限届满后(即土地使用期限期满),该物业归属按国家规定处理,如国家规定补交相关费用后可继续使用该物业的,乙方按规补交后可继续使用;如遇到政府或政策性征收、征用的,就该物业对应的相关补偿归乙方所有,除此之外包括但不限于公共部分、共有物业部分补偿归属于甲方。

  杨先生展示补充协议关于租赁期限的条款

  当时,签下这份合同后,杨先生回忆称,合同被要求不写日期。相隔几个月后,开发商又与他签下补充协议,针对“租赁期限”,有了新的表述“该物业租赁期限为20年,自甲方向乙方交付该物业之日起算(含视为交付之日)。如乙方无书面异议,乙方可继续续租至2043年06年19日。续租期间的房费包含在《物业租赁合同》第三条的房费中”。

  业主何小姐提出质疑,如果是按租赁20年,为什么又承诺20年满后,土地仍可继续使用呢?她不大理解这种做法,觉得前后矛盾。

  是否有租赁资质?

  业主黄先生是今年10月份加入维权队伍,他同样认为开发商存在虚假宣传行为。此外,他认为,签署合同时,房子还处于正建阶段,开发商是否可以进行房屋租赁,他对这一行为存疑。

  开发商回应称,关于租赁的条件,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。碧桂园克拉广场5号楼项目已于2017年10月18日取得的建设工程规划许可证 。

  同时,开发商回应,已在办理相关租赁备案流程,目前在出租屋管理中心完成建档;等明年房屋交付使用之后,凭租赁合同及产权资料可最终完成办理。

  律师:涉嫌虚假宣传可向市场监管部门投诉

  广东国亮律师事务所钟伟杰律师称,在本次事件中,租赁合同是否有效?首先,在参加宣传后,业主所交付的是认筹金,其后拿到的却是租赁合同。此时,业主有权以虚假宣传、重大误解为由,不予签署租赁合同,要求返还认筹金2万元。但是,如果在业主明确知悉房屋在建现状、签署的是租赁合同的情况下,自愿签署该合同,虽然没有竣工建造完毕,违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定,但该条属于管理性规定,且租赁在建房屋并未规定在最高院审理租赁合同的司法解释无效情形里,因此,该合同应属于有效合同。

  租购同权本质上是让租房人和业主获得共同的权利,包括学区、户籍等,其中最重要的是就近入学权。是否构成虚假宣传,核心是要证明销售的宣传是否误导消费者,如果将“租”宣传成“有产权”,那么,就是一种误导。

  目前法律规定的最长租赁年限是20年,租赁期满后,房屋所有权仍属于开发商,即使开发商承诺期满后允许业主继续使用,但这不产生产权变更的法律效果,开发商仍然拥有产权,并决定是否继续允许业主使用。因此,对于开发商宣称产权共享、产权属于业主等涉嫌虚假宣传的行为,建议业主向市场监管部门投诉,由监管部门予以处罚;至于业主与开发商的合同纠纷,需要提供开发商构成虚假宣传、欺诈的证据,向法院提起解除或撤销合同之诉,请求返还已付的租金。

  记者将持续跟进最新情况。

 

 

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