盘活存量资产 房企力求“逆境中谋发展”

　　2014年最新一期的房地产研究报告显示，1-11月，房地产开发商的到位资金增速突降至0.6%，几乎没有增长;11月，开发商资金来源更同比大降19%。 不少专家纷纷认为这是楼市经历的历史上最困难的时刻时候，艰难更超过2008年。与此同时，房地产的可售库存也升至历史高位，据国家统计局数据，截至10月底，全国商品房待售面积5.8亿平方米，比9月末增加1091万平方米。其中，住宅待售面积增加611万平方米。 一边是资金来源减少，一边是库存加剧资金沉淀。记者发现，在2014年的最后一个月，房企开发商们都在想尽一切办法盘活存量资产，加快回笼现金流。

　　公告显示：

　　上海世茂股份有限公司2014年12月25日晚间公告称，为了提高公司资产运营效力，整合加速大连项目的开发，上海世茂股份有限公司拟将公司控股子公司大连盛欣投资有限公司51%股权向大连世茂新纪元置业有限公司进行转让。双方根据评估值确定是次转让价格为6607万元。

　　2014年12月23日，上海融创绿城投资控股有限公司披露整体出售位于上海市黄浦区蒙自路的盛世滨江商务楼交易。融绿全资子公司上海新富港房地产发展有限公司，与诺亚财富旗下歌斐资产管理有限公司成立的核心资产基金订立整售协议，总成交价约31.26亿元。

　　这其中，更不乏老牌上海房地产国企中华企业。其于1月1日公告称，旗下控股子公司上海古北(集团)有限公司及上海房地产经营(集团)有限公司将其分别持有的上海华宁臵业有限公司各50%股权(共计100%股权)通过上海联合产权交易所挂牌转让，意向受让人为上海浦江世博资产经营管理有限公司，转让价格为53,564.316944万元。

　　出售资产 优化资产结构

　　面对持续低迷并尚无明显起色的行业趋势，中华企业无疑也成为了依靠出售非核心业务资产，从而盘活存量，回笼现金中的一员。加上前不久中华企业发布的将部分尚汇豪庭项目整体出售给三股东这一公告，更让人联想到在去年8月，中华企业积极推出的定增方案被中小股东无情否决一事，这无疑是给中华企业在融资的道路上给了重重一击。定增方案被中小股东否决后，中华企业无法进行股权融资，从而不得不更多地依赖出售资产来盘活现金流，近期中华企业股票走势也落后于其他房企;总的看来，中小股东要为自己当时的冲动“买单”。记者就此事致电中华企业，其相关负责人称，此次华宁国际广场的项目销售是公司出于优化资产结构，储备资金为后续发展所做的正常经营性行为。而出售部分尚汇豪庭项目则是出于第三方股东看好该项目前景。同时，中华企业强调，公司在同行业中投资性房产比例较高，在如此严峻的行业形势下，公司通过出售资产以加快回笼资金是有效优化产业结构的有效途径之一。记者查阅各房企2013年报发现：万科的投资性房产净值占净资产比例为11%，保利为6.8%，招商为14.6%，金地为26,3%，而中华企业高达57%。由此看来，企业将部分资产出售以解燃眉之急，也未尝不是一件明智的选择。

　　纵观整个房地产行业，由于销售下滑、融资受阻，房企正面临着越来越大的资金压力。据三季报显示，多数房企的经营性现金流量指标进一步恶化，在销售增长乏力的情况下，房企去库存及资金链压力攀升。 已披露2014年三季报的上市房企前三季度经营性现金流量净值为-167.2亿元，较去年同期-150亿元的情况进一步恶化。经营性现金流量净值为负数的房企占比约六成。随着房地产行业的持续调整，A股龙头房地产企业的座次也发生了变化。目前，公众熟悉的A股原四大龙头房地产商“招保万金”披露的三季度业绩分化相当明显。其中万科A与保利地产同比实现增长，招商地产与金地集团业绩则明显下滑，金地集团业绩下滑更是接近四成。金地集团2014年前三季度公司净利4.45亿，同比下降39.44%，每股收益为0.1元。前三季度，金地集团营业收入为148.97亿元，同比下降17.67%。同日，保利地产也成了目前两市最“差钱”的公司，2014年前三季度经营活动现金流量净额为-181亿元，而上年同期为-80亿元，同比增长125.96%。

　　储备资金 以谋创新发展

　　在刚刚召开完毕的2014年中国房地产企业经营管理创新大会上，专业人士指出中国房地产行业正从“开发时代”进入“金融时代”。房地产投资不仅仅是住宅开发、商用地产开发投资，还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资，和以MBS/ABS/Reits为代表的证券化投资。

　　记者查阅中华企业年报注意到，公司旗下设立有一家汇锦投资有限公司。据了解，该公司主要进行基金管理、股权投资及市值管理新业务。经过两年的探索经营，汇锦公司已积累了相关的投资经验，形成了较为完善的风险控制体系。中华企业表示：未来公司希望探索通过股权型基金为公司提供资金，支持房地产主业的发展。这无疑给投资者带来了更多想象空间

　　在大多数房地产企业追求改革创新的环境下，面对新一轮国资国企改革，，混合所有制无疑也成为被投资者看好的重头戏。不少国有房地产企业例如万科、绿地以及中粮都已纷纷开始尝试推行“混合所有制”。记者致电中华企业，其表示对于市场新形势下所流行的新机制新做法，只要是有利于企业发展、有利于提高企业市场竞争力，提高企业价值的事情，公司都愿意在条件允许、成熟的情况下进行尝试，坚定不移地推进企业创新发展。此外，公司为更好的深化改革，调整了总部部门设置，设立构建投资运营中心、产品研发中心、人才开发中心、财务监管中心和资产与资本运营中心五大中心。提及公司负债及财务成本一直居高不下等问题，公司回应称：这两年公司通过长期负债换短期债务、低息换高息，以及发行公司债和中票，使得年平均融资成本，及信托借款占整体借款比例均明显下降。公司也正积极通过努力，采取加快周转、加快销售的方式，力求做到新项目“当年拿地，当年开发，当年销售”，从而有效降低资金成本。

　　综上看来，房地产企业正面临着空前严峻的形势，在市场未有复苏之象的情况下，各大房地产企业为在逆境中谋发展，可谓使劲了浑身解数。

____________________________________________________________________________________________

   联合网版权相关声明:在本网转载其他媒体稿件是为传播更多的信息，转载并不代表本网赞同其观点，也不代表本网对其真实性负责。如果本网转载的稿件涉及您的版权、名益权等问题，请尽快与本网联系，本网将依照国家相关法律法规尽快妥善处理。联系方式：laoyufu99@163.com